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Neubau-Immobilien

Immobilien-Magazin für aktuelle Neubau-Projekte in Köln

Interview mit Stefan Kraschl von KSK-Immobilien zur aktuellen Situation auf dem Kölner Immobilienmarkt

28. Oktober 2020

Zum mittlerweile neunten Mal hat KSK Immobilien, der Immobilienmakler der Kreissparkasse Köln, einen umfangreichen Bericht zu den Immobilienmärkten der Region Köln/Bonn vorgelegt. Wir haben mit Stefan Kraschl, stellvertretender Leiter Research bei der KSK-Immobilien, über die aktuelle Markt-Situation gesprochen und spannende Dinge erfahren. Zum Beispiel, wie sich die Corona-Pandemie auf das Marktgeschehen in der Region Köln auswirkt und wo es bei Immobilien-Standorten noch „unentdeckte Schätze“ gibt. Lesen Sie mehr.

Können Sie Auswirkungen der Corona-Pandemie auf die Nachfrage am Markt für Wohnimmobilien feststellen?

Die an sich schon sehr hohe Immobiliennachfrage ist während der Corona-Pandemie noch einmal angestiegen. In der gesamten Region verzeichnen wir aktuell, bezogen auf die Aufrufe der Objektangebote, eine mehr als dreimal so hohe Nachfrage nach Eigenheimen wie vor der Krise. Bei Eigentumswohnungen hat sich die Nachfrage mehr als verdoppelt. Mehrheitlich handelt es sich bei den Interessenten um Selbstnutzer, bei denen der Lockdown den Wunsch nach einem Haus mit eigenem Garten oder nach einer größeren Wohnung verstärkt hat. Diese Haushalte fragen nach wie vor weiter vor allem Standorte im direkten Umfeld von Köln und Bonn nach. Aber auch weiter entfernte Städte und Gemeinden im Oberbergischen Kreis haben einen enormen Nachfrageschub bekommen. Dieser Nachfragedruck führt dazu, dass Preissprünge bei Bestandsimmobilien von 15 Prozent und mehr zu beobachten sind.

In welchen Stadtteilen konnten Sie eklatante Preissteigerungen registrieren und warum gerade in diesen Stadtvierteln?

Die stark erhöhte Nachfrage ist nahezu flächendeckend in allen Kölner Stadtteilen sowie in allen Wohnquartieren der umliegenden Städte zu beobachten. Einzelne Lagen mit besonders starken Preissteigerungen aufgrund eines „Corona-Effektes“ kann ich nicht benennen. Sowohl günstige Lagen als auch bereits hochpreisige Lagen weisen – wie auch schon vor der Krise – eine anhaltend hohe Preisdynamik auf.  

Stefan Kraschl, stellvertretender Leiter Research KSK Immobilien

Welche Wohnungstypen und -größen werden besonders nachgefragt?

Die meisten Nachfrager wünschen sich eine moderne, großzügige Immobilie mit sehr guter Verkehrsanbindung. Bei Eigenheimen sollte der Garten zudem weitläufig sein. Allerdings sind solche Immobilien selten und hochpreisig, hinzu kommt der hohe Nachfragedruck. Vermehrt erhalten wir für begehrte Eigenheime innerhalb von wenigen Tagen 200 und mehr Anfragen. Dies führt dazu, dass viele Nachfrager ihre Ansprüche anpassen und Kompromisse eingehen, zum Beispiel was den Grundriss, die Gartengröße oder den Modernisierungsbedarf der Immobilie betrifft.

Ein Haus mit mindestens 125 m² Wohnfläche lässt sich aufgrund der Bedürfnisse der Hauptzielgruppe der Familien besser vermarkten als ein kleineres Objekt, aber auch für Häuser mit 80 bis 90 m² lassen sich aktuell Käufer finden. Im Eigenheimsegment hängt die Nachfrage zudem stark vom Angebotspreis ab. Im Umfeld von Köln sind aktuell insbesondere Häuser mit Preisen bis etwa 550.000 Euro stark nachgefragt, wenn sie eine gewisse Mindestgröße erfüllen und nicht vollständig renovierungsbedürftig sind.

Unabhängig von der Corona-Pandemie sind altengerechte Wohnungen mit bis zu 80 m² Wohnfläche aktuell flächendeckend stark nachgefragt. Da viele Bestandswohnungen nicht barrierefrei und für die Generation 65+ zu groß sind, gibt es in diesem Segment einen hohen Bedarf.

Gibt es Regionen in Köln und im Speckgürtel, die sich aktuell zu „Geheimtipps“ entwickeln?

Innerhalb Kölns gibt es keine unentdeckten „Geheimtipps“ – es hat seine Gründe, weshalb gewisse Lagen weniger stark nachgefragt und preisgünstiger sind. Zu den noch unterbewerteten Lagen sind am ehesten Mülheim und Kalk zu zählen, die ein hohes Entwicklungspotenzial haben. Die wenigsten Investoren sind allerdings bereit, auf die Zukunft und stark steigende Mieten zu „wetten“ und sehr hohe Kaufpreise zu zahlen. Das hat sicherlich etwas damit zu tun, dass die Entwicklungsdynamik eine andere ist als etwa in Berlin, wo ein „Problemviertel“ innerhalb weniger Jahre zu einem angesagten Hochpreisviertel wird. Hohe Entwicklungspotenziale sehe ich auch im Kölner Norden, wo Stadtteile wie Blumenberg und Volkhoven/Weiler durch das Neubaugebiet „Kreuzfeld“ einen positiven Impuls erhalten könnten.

In der Region sind hohe Preissteigerungen vor allem an verkehrlich sehr gut angebundenen Standorten im 2. Speckgürtel rund um Köln zu erwarten. In Städten wie Kerpen, Bergheim oder Overath sind die Immobilienpreise aktuell noch vergleichsweise moderat, was vor allem dort zu einer erhöhten Nachfrage führt und die Preise steigen lässt. Im Umfeld von Bonn würde ich am ehesten Hennef, Meckenheim und Rheinbach als „Geheimtipp“ bezeichnen, da dort Preis und Standortqualität in einem sehr guten Verhältnis stehen.

Wie schätzen Sie aktuell die Perspektiven für Investoren am Kölner Immobilienmarkt ein und welche Standorte versprechen überdurchschnittliche lukrative Renditen?

Unabhängig von der Corona-Pandemie bietet die Region Köln/Bonn in einem mittel- bis langfristigen Zeithorizont sehr gute, stabile Rahmenbedingungen für ein Immobilieninvestment im wohnwirtschaftlichen Bereich. Der Preistrend ist positiv, und die Nachfrage anhaltend hoch. Zudem deckt die Bautätigkeit bei weitem nicht die berechneten Bedarfe, was den Nachfrageüberhang Jahr für Jahr weiter anwachsen lässt. Wir gehen in der gesamten Region von mindestens stabilen Kaltmieten in den nächsten Jahren aus. Ein Problem für Investoren in der Region ist allerdings, dass am Markt viel zu wenige Investmentobjekte für die Vielzahl an Interessenten verfügbar ist. Um bei einer attraktiven Immobilie einen Zuschlag zu bekommen, muss daher meist ein hoher Einstand bezahlt werden.

Neubauprojekt „Äußere Kanalstraße“ in Köln-Ehrenfeld. Bild: KSK Immobilien

Im linksrheinischen Kölner Stadtgebiet sind lukrative Renditen kaum mehr zu erzielen. Darum geht es den meisten Anlegern dort aber auch nicht. Für sie stehen eher die Wertstabilität und die Sicherheit im Vordergrund des Investments. Mit Nettoanfangsrenditen von über vier Prozent kann im rechtsrheinischen Stadtgebiet noch in Stadtteilen wie Vingst, Höhenberg oder Wahn gerechnet werden. Das Mietniveau ist in diesen Lagen im Vergleich zu den bevorzugten linksrheinischen Lagen niedriger und das Mieterklientel ein anderes. Eine nachhaltig gute Vermietbarkeit und eine gute Perspektive existieren aber auch hier, wodurch sich das Investmentrisiko insgesamt gut kalkulierbar bleibt.

Vielen Dank für das Gespräch!

Eine Auswahl interessanter neuer Bauvorhaben im Großraum Köln finden Sie auf dem neubau kompass.

Zum Beispiel das Bauvorhaben „Äußere Kanalstraße 86“, angeboten von KSK-Immobilien.

Titelbild: mali maeder von Pexels