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Darf’s noch etwas mehr sein? So verändert sich der Kölner Speckgürtel

9. November 2021

Die Kölner lieben ihre Veedel – trotzdem boomen Speckgürtel-Klassiker wie Pulheim oder Schlebusch und seit einiger Zeit auch Orte jenseits der magischen 20-Minuten-Pendelzone.

Der Kauf einer Immobilie im Speckgürtel deutscher Metropolen wird nicht nur seit der Coronakrise immer beliebter. Die explodierenden Haus- und Wohnungspreise in Großstädten erweitern die Toleranzgrenzen auch eingefleischter Städter ganz erheblich.

In Köln, einer Stadt, die bekannt dafür ist, dass ihre Bewohner schon bei der bloßen Vorstellung auf die andere Rheinseite, die „schäl Sick“, umzuziehen, kalte Füße bekommen, registrieren Immobilienexperten sogar in Orten jenseits der klassischen 20-Minuten-Pendelzone stark erhöhte Nachfragen für Wohnungen oder Häuser. Das wiederum führt zu Preisentwicklungen, die dort noch vor wenigen Jahren unvorstellbar waren. Selbst Regionen in der Eifel oder im Bergischen Land profitieren von diesem Trend.

Der Speckgürtel wird also immer breiter – gar nicht so einfach in Köln, denn die Lage an der Rheinschiene – so IVD-Experte Jörg Utecht – lässt eigentlich gar keinen richtigen Speckgürtel zu. Nördlich und südlich begrenzen etwa die Städte Düsseldorf und Bonn das Einzugsgebiet – es mache also eher Sinn von „zwei Speckrichtungen“ – östlich und westlich der Rheinmetropole“ zu sprechen.

Was zählt klassischer Weise zum Speckgürtel Kölns – was ist neu?

Zu den klassischen „Speck-Regionen“ im Norden gehört z.B. Leverkusen, hier insbesondere der attraktive Stadtteil Schlebusch, der von seiner Lage am Rande eines Naturschutzgebiets profitiert und gleichzeitig durch die U-Bahn angebunden ist. Im Süden von Köln zählen das 13 Kilometer entfernte Hürth oder die Schlossstadt Brühl zu den attraktiven Lagen. Bergisch-Gladbach im Osten von Köln gilt – so Jörg Utecht – „schon lange als Nobeladresse“ des Kölner Speckgürtels – teilweise sind die Immobilien hier sogar teurer als in Köln! Ebenfalls beliebt im Osten sind die Gemeinden Rösrath und Refrath.

Schloss Brühl /Bild Thomas B. Pixabay

Im Westen von Köln machen das 17 Kilometer entfernte pittoreske Pulheim – aber auch das 22 Kilometer entfernte Frechen das Rennen.

Relativ jung im Speckgürtel Kölns sind z.B. Erftstadt, südwestlich von Köln, das über 30 Kilometer entfernte Overath östlich von Köln oder auch die Stadt Euskirchen am nördlichen Rand der Eifel.

Auch wenn längst nicht alle mit dem Leben außerhalb des urbanen Kosmos etwas anfangen können, sprechen die Fakten eine klare Sprache: Erschwingliche Immobilien im Herzen der Domstadt sind so gut wie gar nicht auf dem Markt.

Die seit Jahren niedrige Zinssituation, ist zwar für Immobilienkäufer grundsätzlich attraktiv, führt aber gleichzeitig auch dazu, dass Immobilienbesitzer ihre Immobilien länger halten und dadurch nur wenige Wohnungen und Häuser zum Verkauf stehen.  So wird in München, Berlin und auch in Köln die Nachfrage nach Immobilien in Zukunft immer deutlich höher sein als das Angebot. Das Eigenheim im Speckgürtel zählt – nicht erst seit Corona – längst zu den akzeptierten Alternativen.

20 oder 40 Minuten?

So betrachtet ist es kein Wunder, dass sich der sogenannte Speckgürtel kontinuierlich ausweitet. Zählten noch vor einigen Jahren ausschließlich Regionen dazu, die maximal 20 Minuten von der Kölner Innenstadt entfernt waren, hat sich die tolerierte Pendelzeit – auch laut IVD Experte Jörg Utecht – definitiv mehr als verdoppelt. Der Nachfrage schadet das nicht. Laut Handelsblatt sind im Umland die Anfragen „pro Objekt innerhalb des 40-Minuten-Radius etwa doppelt so stark gestiegen wie im Stadtgebiet“.

Entscheidend sind aber nicht nur die Kilometer…

Bei der Expansion des Speckgürtels geht es nicht nur um Kilometer… Das entscheidende Kriterium in den Kölner Speckgürtel zu ziehen – so Utecht – „ist und bleibt eine geeignete Infrastruktur“. Dazu zählen die Anbindung an einen gut funktionierenden ÖPNV und die digitale Infrastruktur.

„Das klassische „LAGE LAGE LAGE-Bewertungskriterium“ lässt sich laut Utecht für Eigenheime im Speckgürtel – problemlos austauschen durch „INFRASTRUKTUR INFRASTRUKTUR INFRASTRUKTUR“. Utecht erklärt das an einem Beispiel: So liege Düren zwar über 50 Kilometer von Köln entfernt – biete aber durch die Regionalbahn eine direkte Anbindung in 23 Minuten und sei somit attraktiv für potentielle Immobilienkäufer. Andere Orte in der Eifel liegen zwar näher – sind aber weder durch eine direkte Autobahn noch durch eine Zugverbindung angebunden.

Die schnelle Internetverbindung stellt nach Utecht sogar den schönsten Garten in den Schatten. Laut einer Studie des IVD nannten 87 % der Teilnehmer, den Anschluss an die digitale Infrastruktur als entscheidendes Kriterium für den Erwerb einer Immobilie außerhalb der Großstadt.

Ran an den Speck?!

Doch nicht für alle rechnet sich der Umzug ins Umland. Für diejenigen, die jeden Tag in die Kölner City müssen, erweist sich die Studie des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI) als interessant. Hier wurde untersucht, wie lange es dauert, bis die Pendelkosten aus dem Umland die Differenz zu einem Eigenheim in der Stadt ausgeglichen haben. Das kann laut HWWI bei einer Strecke von maximal 25 Minuten mehr als 20 Jahre dauern.

Zudem ist es natürlich auch Typ-Sache, ob wir im Speckgürtel glücklich werden. Nicht jeder ist jeck auf Speck. Und auch die moderatesten Preise machen womöglich aus einem eingefleischten Städter kein überzeugtes Landei.

Ob Kölner City oder die Region: Eine Auswahl interessanter Neubauprojekte im Großraum Köln finden Sie auf dem neubau kompass.

VICUS QUARTIER (Bild: KH Massivhaus Köln-Bonn GmbH)

In Nörvenich, westlich von Köln und nahe bei Erftstadt entsteht das Bauvorhaben „VICUS QUARTIER“ mit 15 Einfamilienhäusern sowie 18 Villen.

Wir wünschen Ihnen viel Erfolg bei der Immobiliensuche!

Text: Tanja Zimmermann

Titelbild; Thomas B. / Pixabay